在住宅市場調(diào)控政策重壓兩年之后，全國商業(yè)地產(chǎn)走上了快速發(fā)展的道路，在城市中心土地資源日益稀缺、開發(fā)成本逐漸提高的背景下，城市綜合體這一開發(fā)模式成為了開發(fā)商的新寵。
數(shù)據(jù)顯示，全國城市“城市綜合體”即將面臨井噴式入市，作為商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)皇冠上的寶珠，“城市綜合體”過于迅猛的增速，其實暗藏著租金下行、同質(zhì)化競爭的隱憂。
城市綜合體現(xiàn)開業(yè)井噴
前不久，綠地集團首進海珠區(qū)打造的商業(yè)綜合體，位于海珠區(qū)環(huán)島路的綠地·濱江匯宣布將在本月開盤，目前已經(jīng)吸引大批買家提前登記，將推出商用性質(zhì)的小戶型產(chǎn)品、別墅和市場罕見的一線臨江商鋪。
這已經(jīng)不是近期首個開業(yè)的商業(yè)項目，以前廣州的城市綜合體都聚集在天河越秀等中心地帶，而隨著城市發(fā)展進程的加快，現(xiàn)在的城市綜合體已經(jīng)遍布全市，并有從城市中心蔓延到增城、番禺等城市“副中心”的趨勢。11月10日，位于廣園快速路新新出口的大型城市綜合體東凌廣場11月10日于鳳凰城酒店全新開盤，為增城剛需市場再添600多套新貨，首推產(chǎn)品涵蓋了75-131平方米二至四房。
在廣州番禺市橋附近，商業(yè)綜合體萬達廣場、奧園廣場等都將在近一兩年開業(yè)，在增城、南沙等區(qū)域規(guī)劃中的城市綜合體項目也如雨后春筍。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，廣州目前建成經(jīng)營的城市綜合體有十幾個左右，而在建的數(shù)量遠遠大于目前已經(jīng)經(jīng)營的數(shù)量。合富輝煌不完全統(tǒng)計，目前廣州在建或?qū)⒔ǖ慕y(tǒng)合體至少為20個，總建筑面積1400萬平方米，深圳約16個，總建筑面積約1044萬平方米，佛山在建或?qū)⒔ǖ某鞘芯C合體項目超過32個，總建筑面積超過1481萬平方米。
如果說廣州深圳這樣的一線城市城市綜合體的井噴是城市擴容的必然，二三線城市的城市綜合體項目的井噴就令人頗感錯愕，單單是西部城市成都，在建和立項的城市綜合體就已經(jīng)達到88個，商業(yè)體量近千萬平方米。僅在天府新城，新建的城市綜合體就高達50多個，而且體量大多在數(shù)十萬平方米，最高的一個達到100萬平方米。
易居中國統(tǒng)計顯示，2011年至2015年這五年時間，全國20座重點城市新增城市綜合體總量將超過1.6億平方米，其中約55%的增量集中在中西部的新城，城市綜合體如此迅猛的增速帶來的是龐大的投資，據(jù)業(yè)內(nèi)人士推算，近兩年國內(nèi)上馬的總投資額可能過萬億。
綜合體瘋建暗藏招租隱憂
城市綜合體一般由高星級酒店、高檔寫字樓、酒店式公寓、大型綜合購物中心、獨立商鋪及街區(qū)、市民廣場及大型高尚居住社區(qū)等組成。作為基本功能，城市綜合體是一個城市的信息、金融、保險、科技、商業(yè)、商務(wù)、居住、客居、會展、觀光、娛樂等城市功能的載體。
作為商業(yè)地產(chǎn)金字塔的最頂層物業(yè)形式，城市綜合體是城市發(fā)展的新寵兒，但綜合體的載體功能是以城市的經(jīng)濟發(fā)展能力和資源限制為條件的，如果忽略了這一點將導(dǎo)致閑置和資源浪費，就會阻礙區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟的發(fā)展。
以廣州目前的城市綜合體現(xiàn)狀為例，中心城區(qū)的城市綜合體隨著周邊市場的日益完善，地段商業(yè)價值的稀缺性逐漸顯露，商戶銷售額逐年上升，租金水漲船高，但對于城市外圍的城市綜合體項目，情況就顯得不容樂觀，而二三線內(nèi)地城市的情況就顯得更為糟糕。僅從成交量上看，目前幾個郊區(qū)城市綜合體都賣得很好，特別是投資性比較高的公寓產(chǎn)品和寫字樓產(chǎn)品成交迅速，而商鋪交易在開發(fā)商大幅讓利積攢人氣的情況下，仍顯得銷售動力不足。銷售的火爆源于投資者對郊區(qū)成型中的黃金地段投資潛力的認同，但相比還算火爆的銷售市場，租賃市場便顯得更為困難，有業(yè)內(nèi)人士分析，由于城市綜合體井噴式的供應(yīng)，租價下行壓力可能將持續(xù)兩年，最差的情況將在一兩年內(nèi)下調(diào)10%-15%。
一位某城市綜合體項目的推貨人員告訴記者，目前郊區(qū)建設(shè)中的城市綜合體商鋪租價和中心城區(qū)成熟商圈內(nèi)的城市綜合體商鋪租價有著天壤之別，懸殊最大的相差十倍左右。而今年以來，由于經(jīng)濟形勢下行，零售業(yè)不景氣，零售商的擴張計劃速度遠遠趕不上計劃中的城市綜合體的膨脹速度，招租情況普遍面臨困難，一旦商鋪招租吸引不到合適的客戶，便難以聚集周邊人氣，而一旦不能盤活項目周邊的商業(yè)氣氛，城市綜合體這個龐然大物就會陷入一座空城的尷尬。
未來發(fā)展應(yīng)避免同質(zhì)化
城市綜合體的熱潮究竟從何而來?究其原因，過去兩年住宅市場限購限貸，導(dǎo)致大量房企投身商業(yè)地產(chǎn)，地方政府“土地財政”吃緊，也大量出讓商業(yè)地塊，而城市綜合體作為可以拉升城市形象，大量增加稅收，解決就業(yè)崗位的一種高端物業(yè)形式，受到追捧也理所當(dāng)然。然而，城市綜合體是商業(yè)地產(chǎn)金字塔的塔尖，如果塔尖的項目個數(shù)過于龐大，甚至超過了塔基，整個商業(yè)地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)就難言健康了。
與數(shù)量上的大肆膨脹相對應(yīng)的是，在城市綜合體的規(guī)劃和運營上，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域卻并沒有出現(xiàn)另人興奮的進步，其中同質(zhì)化一直是困擾商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要因素。比如同處白云新城，白云綠地中心和萬達廣場在物業(yè)類型和體量都大致相同，就如同處一山的兩只餓虎，相互之間的競爭不可避免。而隨著城市綜合體項目的逐漸增加，同質(zhì)化導(dǎo)致的競爭將日益加劇。
全國工商聯(lián)商業(yè)不動產(chǎn)專業(yè)委員會主任朱凌波在演講中就曾指出：“開發(fā)商在開發(fā)城市綜合體的時候追求高速發(fā)展，同質(zhì)化、甚至惡性競爭非常嚴重。千店一面，千城一面是目前城市綜合體發(fā)展弊病！睒I(yè)內(nèi)人士指出，除了萬達在商業(yè)地產(chǎn)上領(lǐng)先一步之外，其他開發(fā)商手中的城市綜合體的發(fā)展業(yè)態(tài)并沒有形成完全固定的模式，完全可以根據(jù)所建地塊的實際情況，選擇適合自己的項目組合，避免同質(zhì)化帶來的惡性競爭，打造差異化的城市綜合體，不一味貪大求全，找準定位出擊，不僅對開發(fā)商的經(jīng)營管理有幫助，對整個市場環(huán)境也是一種良性促動。
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Post By：2012/11/19 16:21:55
[本帖被加為精華]
